《調(diào)查清樣》—撰文|文一刀

西安聞天科技實業(yè)集團有限公司（下稱“聞天科技”）因以自己無證銷售為由起訴12名曾參與內(nèi)部認購者要求解約而深陷輿論漩渦。8月12日，原聞天科技負責人徐龍光與糾紛項目銷售代理商西安嘉興營銷策劃有限公司（下簡稱西安嘉興公司）負責人賈喆雙雙公開接受采訪，相關(guān)講述揭開事件另外一面。

”聞天科技在資金最困難時，（自己）出面召集公司股東、員工、好朋友認購10套房產(chǎn)，幫徐龍光（原聞天科技負責人）渡過難關(guān)，最后（聞天科技）卻為追求更大利益撕毀合約，將這些人狀告到法院“。這是賈喆對媒體所表示的主要觀點之一。

仔細梳理圍繞該事件的大量報道會發(fā)現(xiàn)，自2018年2月28日華商報題為”全款認購別墅兩年開發(fā)商說合同無效“的報道拉開輿論對聞天科技的聲討至今，眾多報道所選擇的事實都在從不同側(cè)面強化與支持著賈喆的觀點與邏輯，至今已成為主流聲音。

如果將聞天科技方面現(xiàn)在提供的事實與此前幾乎所有報道中選擇的事實加以合并就會發(fā)現(xiàn)，構(gòu)筑起開發(fā)商失德形象的這些碎片化事實其實不過是被精心選擇用來迎合當下最易迎合的社會情緒。那些由片面事實引發(fā)的種種斷言、猜測、感覺可謂殺傷力巨大，在開啟了圍觀者用情緒“投票”的閘門之后，人們常常會因變得情緒激昂，很容易在沒有深入全面了解實情就選擇相信而忘記尋求真相（坦率說，自己最初也是如此）。

但這不僅會對事件當事人造成傷害，還消費了大眾情感，甚至會引發(fā)社會信任危機，因為每一次荒誕的狂歡過后都是理智世界的凄涼無限。對此，本文試圖提供一些補充以助還原全部。

西安市長安區(qū)西灃路的紫杉莊園，原名瀾香山，由西安聞天科技實業(yè)有限公司開發(fā)。2016年初，聞天科技在取得“四證”（《土地使用權(quán)證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》，《建筑工程施工許可證》）后開始為銷售做準備工作，為此與西安嘉興營銷策劃有限公司達成合作。雙方簽訂項目銷售代理合同后，西安嘉興于2016年4月初進駐項目售樓部開始銷售準備工作。

此時，西安樓市正值連續(xù)5年低迷期的最冷時期，聞天科技開發(fā)的項目為聯(lián)排別墅，在當時的市場與社會環(huán)境下更是“銷售難難于上青天”，加之項目尚未取得預售證，雙方遂約定，項目正式開盤前聞天科技需每月支付西安嘉興公司5萬元人民幣作為日常服務費，正式開盤后按銷售金額的一定比例給西安嘉興支付代理費（遺憾的是直至雙方鬧翻項目因開發(fā)商資金困境而未能開盤）。

整個2016年，西安樓市的主基調(diào)仍是去庫存，陜西與西安先后于2016年5月、2016年6月出臺了省級的“地產(chǎn)十一條”和西安的“樓十條”予以促進，在嚴重低迷市場中已苦撐數(shù)年的聞天科技也陷入嚴重資金困境。

據(jù)聞天科技負責人徐龍光講述，當時企業(yè)已經(jīng)拖欠工程隊部分錢款（約合800余萬元）、員工工資（約合200余萬元）及每月應付西安嘉興公司的月服務費5萬元，并背有貸款。就在四處籌款的過程中，西安嘉興公司提議在沒有預售證的情況下，可以在熟人圈子里進行內(nèi)部認購，只要開發(fā)商在房價上優(yōu)惠，認購方可以全款支付，雖然有未取得預售許可證而受罰的風險但只要對認購者“把控得當”也無大礙，如有問題給付些高息即可。

西安嘉興公司總經(jīng)理賈喆在日后的采訪中也坦承，當時參與認購的人主要是西安嘉興公司股東、員工及朋友。2016年4月底，10名認購者與聞天科技簽署了《內(nèi)部認購協(xié)議》，約定房價打7折付全款，聞天科技共收取1511萬人民幣，并向西安嘉興支付了45萬元人民幣提成款。

聞天科技在與這些業(yè)主簽訂內(nèi)購合同時，10戶認購小戶型只蓋了3戶，其余房屋才開始做地基，另外建有18套大戶型的地塊剛剛具備辦理預售證的條件，聞天科技試圖先將具備辦證條件的預售證辦完，但在前往辦理預售證時，卻倒在始料不及的政策面前。

2016年6月25日，《西安市人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（簡稱“樓十條”）出臺施行，其中提出，新出讓土地的商品住房項目不再實物配建廉租房，統(tǒng)一按現(xiàn)行標準的50%繳納易地配建費，據(jù)此商品住房項目不再實物配建廉租房，而采取按統(tǒng)一比例和標準繳納易地配建費。以此計算，聞天科技必須先行補交2000余萬元的廉租房建設配套費才能辦理預售證，這對聞天科技來說成為難以逾越的門檻。

2016年8月8日，長安區(qū)房管局在巡查中發(fā)現(xiàn)聞天科技的那次內(nèi)部認購涉嫌無證銷售，便發(fā)出處理文書責令其停止一切銷售行為及和房屋銷售相關(guān)的廣告宣傳活動；立即進行企業(yè)經(jīng)營整改，并對違規(guī)銷售的房屋逐一清退。

聞天科技負責人徐龍光稱，當時以內(nèi)部認購形式籌集的資金，已被其用于支付工程款和銀行1.9億元貸款的利息，至長安區(qū)房管局下達處理決定時已無力退還房款。其采取的方法是讓賈喆先告知購房者清退事宜，以待資金寬裕之后再退還房款，并承諾支付當初繳納認購房款的年化約24%利息作為補償。

2017年9月底，包括這十套房屋在內(nèi)的地塊即將封頂完工，此時為項目建筑商已經(jīng)為項目墊資約6千萬，按照約定封頂后開發(fā)商需立刻將此款項支付完畢，該筆亟待支付的巨額工程款再次將聞天科技逼入走投無路的死角。此時西安樓市熱度已節(jié)節(jié)上升，項目進行至此雖然只剩臨門一腳，但對于聞天科技來說其唯一活路仍然只有轉(zhuǎn)而尋求接盤合作方。接盤方雖然不乏其人，但均有一個條件就是聞天科技必須將此前內(nèi)部認購的清退事宜完成。據(jù)聞天科技稱，2017年10月其與西安嘉興公司正式開始洽談退場和清退認購事宜。

對于此種說法，西安嘉興公司的負責人賈喆在接受媒體采訪時一口否定。相關(guān)報道顯示，賈喆稱，“至2017年年底，業(yè)主被起訴之前，聞天科技未就清退事宜與購房者交涉”。

鑒于聞天科技對業(yè)主提起訴訟的時間為2018年2月，賈喆的說法中讓人糊涂的地方在于：未就清退事宜交涉一直持續(xù)到的時間節(jié)點、也就是開發(fā)商正式提出清退事宜的時間，到底是至2017年年底前還是2018年2月前。

據(jù)聞天科技稱，與西安嘉興公司正式提出清退事宜后，經(jīng)過一個多月的討價還價后，雙方商定由聞天科技支付321萬元人民幣，西安嘉興公司負責協(xié)調(diào)清退當初內(nèi)部認購房屋事宜，到正式簽訂協(xié)議的日期為2017年12月15日。

因業(yè)務收入達到某個數(shù)額后企業(yè)上繳稅率就會上調(diào)，為避稅，嘉興公司提出由其公司負責該項目的總監(jiān)周某新成立的公司作為簽約公司（亦就是未來的收款公司），這家公司名為“西安創(chuàng)其意企業(yè)營銷策劃有限公司（下簡稱西安創(chuàng)其意）”。

于是，2017年12月15日聞天科技與西安嘉興公司就包括清退內(nèi)部認購在內(nèi)的有關(guān)事項簽訂的協(xié)議就變成了兩份：一份是聞天科技作為甲方、西安嘉興公司作為乙方、西安創(chuàng)其意作為丙方的“策劃代理服務轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，約定甲方同意乙方將雙方的策劃代理服務協(xié)議轉(zhuǎn)讓給丙方，丙方承諾繼續(xù)執(zhí)行原協(xié)議所有條款。因為西安創(chuàng)其意的工商登記時間為2017年8月11日，當時在各方同意下就將這份協(xié)議的日期寫為“2017年8月15日”。

另外的一份協(xié)議由聞天科技與西安創(chuàng)其意簽署，為“策劃代理服務終止協(xié)議”，其中約定聞天科技一次性補償給西安創(chuàng)其意321萬元人民幣，西安創(chuàng)其意配合聞天科技清退前期收取部分客戶支付的購房預付款。

鑒于那份聞天科技、西安嘉興公司、西安創(chuàng)其意作為甲乙丙三方的“策劃代理服務轉(zhuǎn)讓協(xié)議”中，畢竟白紙黑字顯示的簽署日期為2017年8月15日，故需要考證一下聞天科技上述所言的可靠程度。

按照聞天科技與西安嘉興簽署的營銷策劃代理合同約定，因一直未能正式開盤，聞天科技總共需要支付給西安嘉興是每月5萬元人民幣日常服務費，西安創(chuàng)其意則全盤繼承此約定。

假如西安創(chuàng)其意的確是于2017年8月15日接手，至2017年12月15日終止共4個月，其應收取服務費共20萬元人民幣，而終止協(xié)議卻顯示聞天科技需向其支付321萬人民幣，超出301萬人民幣，豈不反常？因此，在處理聞天科技項目上，西安嘉興與西安創(chuàng)其意名為兩家實為一家這種說法更符合常理。

西安創(chuàng)其意作為西安嘉興的“白手套”出面簽署包含清退內(nèi)容的協(xié)議，如此，至2017年12月15日，西安嘉興共計為聞天科技服務19個月，按協(xié)議約定的服務費共計95萬元人民幣，在協(xié)議終止時聞天科技同意向其支付的321萬元人民幣與之前約定的服務費總數(shù)相比仍超出226萬元人民幣，是其應收服務費的兩倍多，將此226萬元全部視作退場補償顯然也不合理，加之協(xié)議中已經(jīng)有明確表述，故認定其中包括其負責清退之前購房人而收取的相關(guān)費用應無可非議。

這意味著，西安嘉興已經(jīng)承擔起清退由自己股東、員工和負責人朋友構(gòu)成認購者的相關(guān)事項。

徐龍光稱，在2017年12月15日簽完終止協(xié)議后，西安創(chuàng)其意就開始分批約當年認購人前來與聞天科技與就清退事宜集體面談。此時，類似房屋市場售價為每平米1.5萬元人民幣（約兩年前的認購價格為每平米一萬至一萬二基礎上打七折），而聞天科技給認購方清退開出的條件是賠償年化約24%的資金利息（每年20%，至清退日共19個月但實際按兩年算共40%賠償利息，這樣計算年化約24%）。但清退要求仍遭到拒絕。

相關(guān)財務票據(jù)顯示，2018年1月24日，聞天科技向西安創(chuàng)其意支付第一筆款項100萬人民幣。2018年2月3日，西安嘉興與西安創(chuàng)其意全部撤離項目并自此不再理會清退事宜，自此聞天科技便無法聯(lián)系上認購人。

徐龍光稱，與西安其意的聯(lián)系一直持續(xù)到2018年3月，其負責人周某（亦為西安嘉興高管）多次對其暗示：嘉興的“賈總“對當初談的退場賠償數(shù)額已經(jīng)不太滿意。而當初項目接盤方則是見到與西安嘉興等簽訂的終止協(xié)議以及其中有關(guān)清退認購的內(nèi)容后，才放心接手并逐一還清銀行貸款、工程款等。面對此種進退維谷的情形，到2018年2月10日，聞天科技最終選擇起訴認購人。

2018年2月底華商報一篇題為”全款認購別墅兩年開發(fā)商說合同無效“的報道將糾紛推入巨大輿論漩渦。值得注意的是，2018年3月1日，華商報A6版還刊登了一則關(guān)于該事件的追蹤報道，當中采訪了西安嘉興一位羅姓負責人。報道中顯示“羅姓負責人稱，2017年樓市回升，開發(fā)商多次找他提出退房”。

西安嘉興公司羅姓負責人的說法與賈喆所稱聞天科技在起訴前從未交涉過清退事宜陷入矛盾，鑒于羅姓負責人在接受采訪中還稱自己也是當初的購房人之一，則進一步否定了賈喆的說法，而羅姓負責人與賈喆又是同事也就是”一條戰(zhàn)線“上的，出現(xiàn)這樣前后矛盾的說法只能令人對賈喆如今說法的可信性生疑而印證了聞天科技的前述說法。

但蹊蹺的是，如今這篇稿件在華商報的電子版上已被撤了下來，全網(wǎng)也找不到，好在華商報的紙質(zhì)版尚未消亡否則便真是死無對證。

公開資料顯示，西安嘉興與華商報的淵源與友誼可謂已久：由西安嘉興公司的核心成員（包括股東、高管）組建的另一家房產(chǎn)銷售代理公司—西安金匯營銷策劃有限公司的服務對象包括陜西華商豪盛置業(yè)公司，其曾負責銷售華商豪盛集團開發(fā)的多個項目，而陜西華商豪盛置業(yè)公司曾與華商傳媒共同開發(fā)過如豪盛旺座等項目。

根據(jù)國家相關(guān)部委多年來屢屢引發(fā)的相關(guān)通知來看，房屋代理機構(gòu)和中介的整治從未停歇，而這個群體也成為制造樓市亂象的一股主力。他們作為開發(fā)商的“智囊”與“師爺”挺進在市場最前端，從而擁有大量的房源信息。一些銷售代理機構(gòu)與中介憑借對買賣住房信息的壟斷，賺了不少錢；瞅準機會，他們也會囤積房屋進行倒賣，在眾多炒家群體中，房屋代理機構(gòu)是一路重要力量，房價的上漲，銷售代理與中介有很大的“功勞”。為了利益，他們常常聯(lián)合所謂專業(yè)人士而無所不用其極，而西安這次軒然大波也許又給中介發(fā)展史上增添了濃墨重彩的一筆。—《調(diào)查清樣》

文章來源：http://baijiahao.baidu.com/builder/preview/s?id=1608599268104086511

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